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Vous trouverez ci-dessous la définition des principaux termes employés dans l'instruction du droit des sols ...
A - B - C - D - E - F - G - H - I - J- K - L - M - N - O - P - Q - R - S - T - U - V - W - X - Y - Z
A
Affichage du permis de construire
La décision d'octroi de permis doit faire l'objet d'un affichage sur le terrain et d'un affichage en Mairie. L'affichage du permis de construire sur le terrain est assuré par les soins du bénéficiaire du permis sur un panneau rectangulaire (dont les dimensions sont supérieures à 80 cm), visible de l'extérieur pendant toute la durée du chantier.
Ce panneau indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale dudit bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature des travaux, et s'il y a lieu, la superficie du terrain, la superficie de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la construction exprimée en mètres par rapport au terrain naturel et l'adresse de la Mairie où le dossier peut être consulté.
Annexe
Tout bâtiment non contigu avec un autre bâtiment d'emprise et de volume supérieurs, ou bien n'ayant aucun accès intérieur direct avec celui-ci.
Architecte des Bâtiments de France (ABF)
L'ABF est le chef du Service Départemental de l'Architecture et du Patrimoine (SDAP), il est fonctionnaire d'Etat. Il donne notamment son avis sur tous les projets de démolition, de construction et de modification extérieure sur les bâtiments situés dans le périmètre de protection de 500 mètres autour des monuments historiques et dans les sites (avis conforme lorsque le projet est en situation de covisibilité avec l'édifice inscrit ou classé).
B
Sans objet
C
Carte communale
Régie par les articles L.124-1 à L.124-4 et R.124-1 à R.124-8 du code de l'urbanisme, il s'agit d'un document d'urbanisme dont peut se doter une commune ne disposant ni d'un POS, ni d'un PLU. Essentiellement destinée aux petites communes rurales, elle précise les modalités d'application résultant des principes généraux d'aménagement et d'urbanisme retenus, et délimite les secteurs où les constructions nouvelles sont autorisées ou non, à l'exception de l'adaptation, la réfection ou l'extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l'exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles. Elle est approuvée, après enquête publique, par le Conseil Municipal et le Préfet.
Certificat d'Urbanisme (CU)
Selon l'article L.410-1 du code de l'urbanisme, le certificat d'urbanisme indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain, ainsi que de l'état des équipements publics existants ou prévus (certificat de simple information), et précise, en fonction de la demande, si ledit terrain peut être utilisé pour la réalisation d'une opération déterminée (certificat opérationnel).
La durée de validité du CU est de 18 mois. Il peut être prorogé pour une période d'une année renouvelable aussi longtemps que les informations applicables au terrain n'ont pas évolué. La demande de prorogation doit être présentée au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité du CU à proroger.
Clôture
La clôture est une "barrière", construite ou végétale, qui délimite une parcelle vis-à-vis d'une propriété mitoyenne ou de l'espace public, lorsque leur séparation n'est pas assurée par un bâtiment.
L'importance de la clôture dans le paysage urbain ou rural a conduit à soumettre son édification à une déclaration préalable dans certains cas (dans le périmètre de 500 mètres autour des monuments historiques, dans les zones définies par le conseil municipal,...). Le droit de se clore est intégré dans l'article 647 du code civil.
Coefficient d'Occupation des Sols (COS)
Le COS détermine le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre net constructible par mètre carré de terrain.
Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE)
Institués en 1977 par la loi sur l'Architecture, les CAUE sont des organismes départementaux d'information, de conseil, de formation, de rencontre et d'initiation, ouverts à tous.
Ils assurent des missions de service public dans un cadre et un esprit associatif. Leur financement est assuré par une taxe perçue sur les permis de construire et les déclarations préalables (lorsque le projet entraîne la création de SHON), qui leur permet de donner un conseil gratuit et indépendant.
Constructibilité limitée
Cette règle s'ajoute au Règlement National d'Urbanisme RNU et consiste à interdire toute construction en dehors des parties actuellement urbanisées (PAU) sur le territoire de communes dépourvues de PLU ou de POS, d'un document de planification urbaine en tenant lieu ou d'une carte communale.
Sont cependant autorisées en dehors de ces PAU, l'adaptation, la réfection et l'extension des constructions existantes.
D
Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)
Elle est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non opposition à la déclaration préalable, ou par l’architecte ou l’agrée en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux.
Introduite par la réforme des autorisations d'urbanisme de 2007, cette déclaration responsabilise le bénéficiaire ou l'architecte : désormais le récolement n'est plus obligatoire (sauf dans certains cas, comme les établissements recevant du public), mais le Maire dispose quand même d'un délai de 3 mois pour contester la conformité des travaux.
Le pétitionnaire est invité, le cas échéant, à régulariser la situation par le dépôt d'une demande de permis de construire modificative. Si l'irrégularité persiste, un procès verbal d'infraction est dressé, et le pétitionnaire est passible de poursuites judiciaires.
Si l'autorité compétente n'a pas pris de décision dans ce délai de 3 mois, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration préalable n'a pas été contestée est délivrée sous 15 jours, sur requête du bénéficiaire.
Déclaration d'Ouverture de Chantier (DOC)
Le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager adresse lors de l'ouverture du chantier au Maire de la commune une DOC.
Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA)
Ce document technique est établi par le notaire, préalablement à chaque vente d'un bien concerné par le droit de préemption urbain DPU. Elle comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions d'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix.
Déclaration préalable (DP)
Il s'agit d'une autorisation d'occupation du sol, pour les travaux de faible importance. Le dossier fourni est simplifié par rapport à celui du permis de construire, mais les règles d'urbanisme applicables restent les mêmes.
Sont soumis à déclaration préalable, notamment :
- les constructions ou travaux qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 20 m²;
- les travaux de ravalement, et toute modification de façade (par exemple modification des dimensions, matériaux des ouvertures) ;
- les piscines non couvertes (ou avec une couverture dont la hauteur est inférieure ou égale à 1,80 mètre), avec un bassin compris entre 10 et 100 m² ;
- les châssis et serres dont la hauteur est comprise entre 1,80 et 4 mètres, et dont la SHOB ne dépasse pas 2 000 m² sur le même terrain ;
Le délai d'instruction de droit commun d'une DP est d'un mois suivant la réception de la demande, voire 2 mois en cas de consultation de services extérieurs.
Destination
La destination est l'utilisation d'un immeuble en vue de laquelle il a été construit. Cette notion doit donc être distinguée de celles d'affectation et d'usage. Tout changement de destination d'un immeuble, accompagné d'une modification de façade, nécessite un permis de construire.
L'article R.123-9 du code de l'urbanisme définit les 9 destinations possibles : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.
Document d'urbanisme
Les documents d'urbanisme (Schémas de Cohérence Territoriale SCOT, Plans Locaux d'Urbanisme PLU, carte communale,...) constituent des documents à vocation généraliste permettant de définir, sur un territoire déterminé par le document lui-même, les conditions et possibilités d'utilisation et d'occupation du sol. Ils sont élaborés à l'initiative d'une personne publique.
Droit de Préemption
Il consiste en une prérogative conférée à une personne publique ou semi-publique pour lui permettre de se substituer à un acquéreur éventuel à l'occasion de l'aliénation volontaire et à titre onéreux d'un bien situé dans un périmètre prédéfini. Celle-ci doit motiver l'exercice de ce droit dans un objectif d'intérêt général (par exemple pour la réalisation d'équipements collectifs, d'élargissement de voie, la lutte contre l'insalubrité,...)
Les communes dotées d'un POS ou d'un PLU peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain (DPU) sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan.
E
Egout du toit
Il correspond à la gouttière ou au chéneau qui se situe en haut des murs pignon ou de façade, en bas de la pente du toit. Cette hauteur constitue souvent une référence choisie par les règlements.
Emplacement Réservé (ER)
Il a pour objet, dans un périmètre où doivent être réalisés des équipements publics (voies publiques, espaces verts, installations d'intérêt général,...), d'éviter que les terrains concernés ne soient utilisés de façon incompatible avec leur destination future. Il constitue à la fois une restriction à l'utilisation d'un bien par son propriétaire (qui détient tout de même un droit de délaissement), et une garantie de disponibilité de ce bien pour la collectivité publique bénéficiaire.
Espace Boisé Classé (EBC)
L'article L.130-1 du code de l'urbanisme organise le classement des espaces boisés par le PLU, classement qui induit un régime particulier de protection. Peuvent ainsi être classés les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut aussi s'appliquer à des arbres isolés, à des haies, des plantations d'alignement.
Toutes les utilisations du sol qui risqueraient de porter atteinte à ces espaces sont interdites ; il en est ainsi des PC, lotissements, installations classées, campings, clôtures, ... et bien sur des défrichements. Par contre, des autorisations de coupes ou abattages d'arbres peuvent être accordées.
Etablissement Recevant du Public (ERP)
Correspond à cette appellation tous les bâtiments locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises à titre gratuit ou onéreux, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tous ou sur invitation, payantes ou non (article R.123-2 du code de la construction et de l'habitation). Par public, il faut entendre toute personne admise dans l'établissement, à quelque titre que ce soit.
Les ERP sont soumis à des règles particulières de prévention d'incendie et de panique, ainsi que d'accessibilité pour les personnes handicapées.
Les permis de construire concernant les ERP doivent recevoir l'avis favorable de la Commission Sécurité et Accessibilité (le dossier doit contenir une notice relative à la sécurité et une autre relative à l'accessibilité, signée par le maître d'ouvrage). En cas de travaux, non soumis à permis de construire, modifiant l'accessibilité à l'ERP, une demande d'autorisation de travaux (instruite par des sous-commissions) doit être déposée en Mairie.
F
Sans objet
G
Sans objet
H
Habitation Légère de Loisirs (HLL)
Elles sont définies par l'article R.111-31 du code de l'urbanisme comme des constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir.
Pour les HLL de moins de 35 m² de SHON implantées sur des terrains de camping ou des parcs résidentiels de loisirs, ou des terrains spécialement affectés à cet usage, une déclaration préalable suffit.
Haute Qualité Environnementale (HQE)
C'est une démarche visant à conférer à un projet de bâtiment neuf ou réhabilité, une aptitude à réduire son impact sur son environnement intérieur sain et confortable. La démarche HQE s'inscrit pleinement dans la logique du développement durable.
I
Installation Classée
Il s'agit des usines, ateliers, dépôts, chantiers, carrières et, d'une manière générale, des installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l'agriculture, soit pour la protection de la nature et de l'environnement, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que tous les éléments du patrimoine archéologique.
Ces installations sont définies dans la nomenclature des installations classées et soumises à autorisation ou à déclaration selon la gravité des dangers ou des inconvénients que peut présenter leur exploitation.
Un dossier de permis de construire concernant une installation classée doit comporter nécessairement le récépissé de dépôt de ce dossier en Sous-Préfecture (si l'installation est soumise à déclaration) ou en Préfecture (si l'installation est soumise à autorisation).
J
Sans objet
K
Sans objet
L
Limite séparative
C'est une frontière matérialisée ou non par des bornes de repère (bornage), délimitant la surface d'une propriété, de telle sorte que, lorsqu'on la franchit, on pénètre sur la propriété du voisin.
Lotissement
La réforme des autorisations d’urbanisme de 2007 a revu la définition du lotissement, désormais mentionnée à l’article L.442-1 du code de l’urbanisme : constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour effet la division, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments.
La création de lotissement est subordonnée à l'obtention :
Soit d’une déclaration préalable si l’aménagement n’a pas pour effet de créer plus de 2 lots à construire sur une période de moins de 10 ans, ou s’il crée plus de 2 lots mais qu’aucun espace et/ou voie en commun n’est (ne sont) prévu(s)
Soit d’un permis d’aménager dans les autres cas.
M
Maître d'œuvre
C'est celui qui est chargé de la conception et des études, du suivi des travaux et de la coordination des corps d'état, pour le compte du maître d'ouvrage. Selon le cas et le type de travaux, le maître d'œuvre peut être un architecte, un agrée en architecture, un ingénieur, un bureau d'études,...
Maître d'ouvrage
C'est celui pour qui l'opération est réalisée et qui la finance. Il peut recourir soit à un professionnel, titulaire d'un contrat de construction de maison individuelle, soit à un maître d'œuvre et à des entreprises. Le rôle et les responsabilités du maître d'ouvrage sont différents suivant le contrat qu'il a signé.
N
Sans objet
O
Sans objet
P
Participation pour Raccordement à l'Egout (PRE)
Elle peut être instituée sur le fondement de l'article L.1331-7 du code de la santé publique ; il ne s'agit pas d'un impôt mais d'un remboursement forfaitaire par les constructeurs ou lotisseurs d'une partie des dépenses réalisées par les communes pour évacuer et épurer les eaux usées.
Elle est demandée lors de la délivrance du permis de construire ou du permis d’aménager.
Participation pour Voirie et Réseaux (PVR)
Il s'agit d'un régime de contribution qui permet aux communes de répartir entre les propriétaires fonciers tout ou partie du coût de l'aménagement des voies et réseaux nécessaires à l'accueil de nouvelles constructions sur leur territoire.
Le conseil municipal doit dans chaque délibération spécifique arrêter la part du coût des travaux mise à la charge des propriétaires riverains puis fixer le montant de la participation exigible par mètre carré de terrain. Ce montant ne peut excéder le coût des équipements publics à réaliser divisé par la surface des terrains bénéficiant de la desserte.
Permis de construire (PC)
"Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire » (article L.421-1 du code de l'urbanisme)". Des constructions, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l’exigence d’un PC et font l’objet d’une déclaration préalable DP.
Un permis de construire se dépose à la mairie du lieu où l'on construit ; celui-ci doit respecter les règles d'urbanisme opposables au tiers, concernant notamment l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur et l'aménagement de leurs abords.
Le délai d'instruction de droit commun d'un PC est de 2 mois pour les projets concernant des maisons individuelles et leurs annexes, et de 3 mois pour les autres projets. Ces délais peuvent être majorés en cas de consultations de services extérieurs (par exemple, le délai d’instruction d’un permis de construire pour un projet se situant dans le périmètre de 500 mètres autour d’un monument historique est de 6 mois).
Permis modificatif
Le permis modificatif ne se conçoit que dans la mesure où le projet n'est pas fondamentalement changé, où il n'est pas porté atteinte à son économie générale ; dans le cas contraire un nouveau permis doit être sollicité.
En outre, le permis modificatif peut régulariser un permis illégal en faisant disparaître les vices dont ce permis était entaché, ou encore régulariser une situation face à un refus de certificat de conformité.
Attention: si le permis initial nécessitait la signature d'un architecte ou d'un agrée en architecture, le dossier de permis modificatif devra lui-même contenir cette signature.
Permis de Démolir (PD)
Le permis de démolir est une autorisation administrative qui doit être obtenue préalablement à la démolition partielle ou totale de tout bâtiment.
Il est exigé notamment dans les périmètres autour des monuments historiques (il sera alors soumis à l'avis de l'ABF), et dans les communes ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir..
Plan d'Occupation des Sols (POS)
Le POS constitue à la fois un document de planification locale de l'espace, pour tout ou partie du territoire d'une commune, et un outil juridique réglementant l'usage des sols.
Les POS fixent les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire (article L.123-1 du code de l'urbanisme).
La loi Solidarité et Renouvellement Urbains SRU du 13 décembre 2000 annonce la fin des POS :
Les POS en vigueur sont toujours valables, mais ils devront être progressivement remplacés par des PLU lors de leurs révisions.
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Comme le POS, le PLU définit de façon précise le droit des sols applicable à chaque terrain. Mais l'objet des PLU est également d'exprimer le projet d'aménagement et de développement durable des communes PADD. Il est établi à l'échelle d'une commune ou d'un groupement de communes.
En principe, le PLU est un document opérationnel et stratégique plus ambitieux que le POS. Il doit incarner un vrai projet de développement, en intégrant un diagnostic préalable et une participation accrue des citoyens.
Q
Sans objet
R
Règlement
C'est le volet d'un document d'urbanisme qui fixe les règles applicables aux terrains compris dans les diverses zones définies par le document d'urbanisme que devront respecter les constructions et installations qui seront réalisées.
Les principaux articles d'un règlement de PLU :
Article 1. Types d'occupation ou utilisation du sol interdites
Article 2. Type d'occupation et utilisation du sol soumis à des conditions spéciales
Article 3. Accès et voirie
Article 4. Desserte par les réseaux
Article 5. Caractéristiques des terrains
Article 6. Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Article 7. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Article 8. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière
Article 9. Emprise au sol
Article 10. Hauteur des constructions
Article 11. Aspect extérieur et aménagements des abords
Article 12. Stationnement des véhicules
Article 13. Espaces libres et plantations
Article 14. Possibilités maximales d'occupation du sol
Règlement National d'Urbanisme (RNU)
Le RNU a vocation à s'appliquer dans les communes non dotées d'un POS, d'un PLU ou d'une carte communale. Le RNU comporte 3 catégories de règles concernant la localisation et la desserte des constructions, l'implantation et le volume des constructions, et l'aspect des constructions (articles R.111-1 à R.111-24 du code de l'urbanisme). Parallèlement au RNU, s'applique le principe de la constructibilité limitée.
Règlement Sanitaire Départemental (RSD)
En application de l'article L.1 du code de la santé publique a été institué obligatoirement dans chaque département un règlement sanitaire pris sous forme d'un arrêté préfectoral : dans les Deux-Sèvres, il s'agit de l'arrêté du 18 février 1985.
Il comporte des règles en matière d'alimentation en eau potable des habitations, d'élimination des déchets, de bruits, il fixe des distances minimales entres les bâtiments d'exploitation d'animaux et des habitations, ...
S
Servitude
La servitude est une charge imposée sur un fonds, dit fonds servant, pour l'utilité d'un autre fonds, dit fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire (article 637 du code civil). La servitude n'est pas établie au profit d'une personne mais d'un fonds (une propriété foncière) : c'est un droit réel immobilier, établi par titre et qui doit être mentionné dans tout acte de vente.
Servitude d'utilité publique
Ces servitudes correspondent à celles qui doivent être prises en compte par les plans d'urbanisme comme étant susceptibles d'avoir une incidence sur la constructibilité et plus largement l'utilisation du sol.
Principales servitudes d'utilité publique :
AC1 de protection des monuments historiques
A5 pour la pose des canalisations publiques d'eau potable
T1 relative aux chemins de fer
PT2 relative aux transmissions radioélectriques
Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)
La totalité de la surface de plancher de chaque niveau de la construction au nu extérieur des murs.
Surface Hors Œuvre Nette (SHON)
SHOB de laquelle on déduit un certain nombre de mètres carrés considérés comme secondaires : les surfaces affectées au stationnement des véhicules, les combles dont la hauteur sous plafond ne dépasse pas 1,80 m, les caves enterrées sans ouvertures, les trémies d'escalier, les surfaces non closes (les terrasses, les balcons, préaux, porches...), ...
Est déduite une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l'habitation ; elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d'isolation thermique ou acoustique.
T
Taxe Départementale pour le Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (TDCAUE)
Les départements peuvent établir par délibération du Conseil Général une taxe qui s'applique à toutes les communes du département et qui servira au financement du CAUE. Cette taxe est recouvrée de la même manière que la TLE.
Taxe Départementale pour les Espaces Naturels Sensibles (TDENS)
Pour mettre en œuvre sa politique de préservation des sites, des paysages, des milieux naturels, de sauvegarde des habitats naturels, le département peut instituer par délibération du Conseil Général, une taxe départementale, recouvrée de la même manière que la TLE.
Taxe Locale d'Equipement (TLE)
Elle constitue une imposition forfaitaire et minimale affectée au financement des équipements généraux de la commune induits par le développement urbain. Elle est perçue par la commune qui l'institue par délibération du Conseil Municipal (pour les communes de moins de 10 000 habitants).
Elle est en principe exigible pour toutes les opérations assujetties à permis ou déclaration préalable, créant de la SHON..
Elle se calcule en appliquant à la valeur forfaitaire de l'ensemble immobilier un taux déterminé par le Conseil Municipal.
U
Unité foncière
Elle est définie comme l'ensemble des parcelles d'un seul tenant et appartenant au même propriétaire.
V
Sans objet
W
Sans objet
X
Sans objet
Y
Sans objet
Z
Zonage
Dans le cadre d'un document d'urbanisme, c'est la division d'un territoire en secteurs juridiquement distincts pour lesquels sont prévues ou non une ou plusieurs affectations spécifiques ainsi que les règles d'urbanisme applicables.
Le PLU distingue 4 catégories de zones :
- les zones urbaines dites zones U ;
- les zones à urbaniser dites zones AU ;
- les zones agricoles dites zones A ;
- les zones naturelles et forestières dites zones N.